金融理财服务管理金融理财服务管理投拓是地产链条里面对综合素质要求最高的岗位，没有之一（不接受反驳）。不管是跟公司的领导同事，还是跟融资部门，财务部门的日常沟通，以及谈项目侃大山的过程中，都需要体现你的综合素养金融理财服务管理。而金融知识，就是日常使用频率最高的方面。

　　4指的是四证齐全，即国土证、用地规划许可证、工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

　　3指的是完成30%的开发建设投资，这个条件很容易达到，30%是包含土地成本的，一般来讲即使地价再便宜的项目，做到基坑施工阶段，基本上就已经完成了30%的建设投资。

　　2指的是项目公司必须有2级开发资质，考虑到项目公司一般为新注册，实践中这一标准可以放宽到控股股东有2级开发资质也行。注意是控股股东，小股东具备资质的不作数。

　　ABS，全称Asset-backedSecurities。是以资产所有权为基础的证券化融资形式，即以项目的资产所有权为基础，以项目未来预期带来的收益为偿还保证方式，通过结构化设计进行信用增级，在资本市场上公开发行债券来募集资金的一种融资方式。

　　与房地产相关的ABS主要有两类：一种是预收账款类产品组合，一种是不动产投资信托类，即REITS。

　　房地产常见的ABS产品是购房尾款ABS，即以项目的所有权为抵押，以未收购房款作为偿还方式的融资行为。这种操作目前较为困难，对项目本身的要求也较为苛刻。

　　全称Real Estate Investment Trusts，即房地产信托基金。就是把一些自持类的，流动性较差的，非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上可以交易的证券资产的过程。

　　REITS与ABS的概念是有部分重合的，我更倾向于把REITS理解为是众多ABS当中的一种。

　　我们大家经常接触的凯德广场的操作模式，就是REITS。凯德集团下面有一支专门的房地产信托基金公司，与凯德地产相互独立，凯德广场的资产经信托基金公司转化为可以公开发行的资产证券，由广大投资者购买和享受收益。凯德商业则专注于凯德广场的物业收益和物业升值。

　　逆回购是央行向一级交易商在市场上购买有价证券，出借资金，并约定在特定期限将有价证券再卖给一级交易商的行为。

　　正回购则正好相反，即央行向一级交易商出卖有价证券，回收资金，并在约定的特定时间再将有价证券出卖给一级交易商的行为。

　　逆回购跟房地产关联度比较高，一般出现在每一个自然年年底的时候。年底各大银行和金融机构都会收紧银根，集中精力做一个漂亮的财务报表给市场呈现。这个时候市场上的流动性（大白话，就是缺钱）就会紧缺，如果央行想在这个时候拯救一下嗷嗷待哺的各个公司，会操作一波逆回购，释放部分资金到市场。为什么年底拿地溢价率会低一些金融理财服务管理，很大程度就跟这个有关，因为各个房企年底资金兑付压力较大，融资渠道又收紧。

　　别小看这个操作，一般央行逆回购的规模在几白亿到几千亿不等，对于年底资金极度紧缺的房企来说，简直就是救命钱。当人，现在这种房地产持续调控的状态，能流向房地产的钱也不多。

　　逆回购往往会传递一些市场信息，一是证明市场资金紧缺，央行巨量逆回购操作意在缓解短期流动性紧张问题；二是逆回购的利率会成为市场利率的新风向标；三是央行逆回购往往是精准投放，能够有效缓解市场资金供需平衡问题。

　　这个概念针对金融机构常用，直白点主要是银行。这里的“表”指的是资产负债表。

　　表内业务是指能体现在资产负债表里面的一些业务，比如贷款、贸易融资、票据融资、融资租赁、垫资、以及各项透支等等。

　　表外业务指的是不体现在资产负债表里面的业务，比如保证、银行承兑汇票、保函、信用证业务，以及由这些业务产生的手续费收入等等。表外业务说直白点，就是一些能拍胸脯，但实际上不掏钱的业务。

　　表外业务与表内业务是一个相对概念，表外的也会转化成表内的。比如拍胸脯的保证业务，一旦对方不能支付，就需要银行进行兑付。这就会体现在资产负债上。

　　为什么会区分表内和表外呢，金融机构表内业务受到严格审批，层层把关，而表外业务不受监管啊，有钱赚啊。

　　并表也就是合并财务报表的简称，我前面有一篇文章专门讲述了，反馈还不错。有兴趣可以去看一下，附上链接：干货 一文读懂财务并表概念、条件

　　商票是商业承兑汇票的简称，即由付款人开出，约定在一定期限到期后由付款人无条件向收款人支付的一种商业票据。

　　商票对付款人的资信有一定的要求，在大型房地产公司较为常见，特别是某世界五百强地产。大企业为何钟爱商票呢？一是商票可以延期支付账款，缓解公司现金流紧张；二是不需要通过银行，不录入贷款卡，不影响公司的的资产负债；三是免去了向银行贷款的手续费，或者是银行开具承兑汇票的保证金及手续费，节约成本。

　　全称抵押补充贷款，即Pledged Supplementary Lending的缩写。是指央行以抵押方式向银行发放的贷款，是一种基础货币的投放工具。

　　PSL使得央行的贷款行为能够根据市场化的利率进行锚定，是一种市场化的贷款行为，能够引导市场上的中期利率。